Verkehrswertgutachten

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Verkehrswertgutachten

Den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie ermittelt der Sachverständige nach § 194 BauGB. Vereinfacht definiert, wird der Wert der Immobilie ermittelt aus deren Lage, der Eigenschaften des Grundstücks und des Gebäudes, der rechtlichen Situation zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Unberücksichtigt bleiben bei der Wertermittlung ungewöhnliche Eigenschaften oder persönliche Verhältnisse. Das Verkehrswertgutachten spiegelt immer den Wert der Immobilie dar, der im gewöhnlichen Immobilienhandel zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden gleichartige Immobilien in vergleichbarer Lage herangezogen und die Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt.

Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Gewerbeimmobilien hingegen werden meist nach dem Ertragswertverfahren begutachtet. Dabei wird – grob vereinfacht – der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten (z.B. Instandhaltungskosten oder Mietausfallwagnis) vom Mietertrag abgezogen, der Zustand der Immobilie, der Standort und das Marktumfeld analysiert und bewertet.

Jedes angewandte Verfahren wird durch eine Plausibilisierung überprüft und untermauert.

Wichtig ist, dabei stets auch den Wert von Rechten und Belastungen zu berücksichtigen wie beispielsweise Wege-, Wohn- und Mitbenutzungsrechte, Pflegeverpflichtungen, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Baulasten. Generell ist der unbelastete Verkehrs-/Marktwert zu ermitteln. Bestehende Rechte in Abteilung II des Grundbuches und deren Auswirkung auf den Verkehrs-/Marktwert sind unter Umständen als Anlage beizufügen.